Как выбрать квартиру под сдачу в аренду

0

Начитавшись статей о том, насколько невыгодно инвестировать деньги в недвижимость, понял, что люди покупая жилье под сдачу в аренду, руководствуются своими соображениями, какая это должна быть квартира. Однако эти соображения очень сильно противоречат потребностям арендаторов. В прошлой статье я писал, в каком случае недвижимость будет выгодным вложением, а мы сейчас рассмотрим все “За” и “Против” данного актива.

Плюсы и минусы квартиры под сдачу в аренду

Поэтому я решил написать собственную статью на тему инвестирования в жилье, исходя из своего личного опыта. Давайте сперва пробежимся по основным плюсам и минусам данного актива. П.с. все плюсы и минусы носят исключительно мое мнение.

Плюсы:
А. Покупая квартиру, вы становитесь собственником (она ваша, так записано в реестре). Ее можно продать, сдать в аренду, передать по наследству и тд.
Б. Инфляция никак не влияет на ежемесячный доход, получаемый от сдачи в аренду. Цену аренды можно регулировать в большую или меньшую сторону самостоятельно (в допустимом коридоре спроса-предложения).
В. Частота получения дохода (ежемесячно). Это также важный пункт, дивиденды по акциям или купонный доход по облигациям начисляют обычно раз или 2 раза в год, также акции могут здорово “просесть”, что очень существенно повлияет на сумму дивидендных выплат.
Г. Надежность. Дефолты, инфляции, девальвации, новые деньги, деноминации – это все то, что было в СНГ за последние 30 лет. А старые убитые “бабушкины” хрущевки 60-х годов, как минимум в городах-миллионниках, до сих пор стоят немалых денег.
Д. Прописка с “социальным бонусом”. Например, если вы купили квартиру в большом развитом городе, то вы можете прописаться в ней, это даст вам или вашим детям доступ к более развитой медицине (поликлиники, больницы), лучшим детским садам, образовательным учреждениям и тд.

Минусы:
А. Низкая доходность (где-то в пределах банковских вкладов и ОФЗ).
Б. Низкая ликвидность. Если нам в ближайшее время понадобится кэш на руках, то мы не сможем быстро продать квартиру по рыночной стоимости.
В. Амортизация. Пока в квартире живут, она медленно, но уверенно “убивается”. Рано или поздно, чтоб сдавать квартиру в аренду за нормальные деньги дальше, нужно будет сделать ремонт.

Итак, изучив основные плюсы и минусы, вы решили, что все же хотите инвестировать деньги в недвижимость, тогда читаем.
Отмечу еще раз: я не журналист-теоретик и не работник риэлторской фирмы. Все то, что описываю в данной статье – это мой личный опыт.

выбираем квартиру для инвестиций

Выбираем квартиру под сдачу в аренду

1. Внешняя география. Покупать квартиру под сдачу в аренду имеет смысл только в городах-миллионниках или других больших городах, где население постоянно растет, создаются новые рабочие места и тд. Только в таких городах есть постоянно-растущий спрос на арендное жилье.

2. Внутренняя география. Жилье должно быть в развитом районе (не спальнике), близость к метро или хорошее транспортное сообщение, в шаговой доступности ТЦ, спорт-комплексы, кафе и остальные блага цивилизации. (Не смущайтесь, что в таких районах квадратный метр стоит напорядок дороже, чем на окраине города – это окупается более высокой ценой аренды, вдобавок, такая квартира будет самая ликвидная на рынке).

3. Количество комнат. 70% всех сдаваемых квартир – однушки. Тут все просто: арендатор – это обычно один человек или молодая семья без детей (кто с детьми, там уже 90% клиенты ипотеки), которая приехала в большой город, чтобы зарабатывать деньги. Они используют квартиру как место ночлега, им нет смысла переплачивать каждый месяц за двушку, тем более за трешку, так как для арендатора один из важнейших факторов будет являться цена аренды. Вам как инвестору также нет смысла покупать двушку, если однушка на порядок дешевле и спрос на нее выше. Тут важнее пункт 2.

4. Вторичка или Новострой? Для сдачи в аренду я брал вторички, но в почти новых домах (3-10 лет, не старше). Причины: недвижимость под сдачу в аренду – это ультра долгосрочное вложение, возможно и на всю жизнь. Если вы покупаете квартиру в доме 60-х годов, то через лет 20 она превратится в песок, а пока не превратилась, вы будете бесконечно менять трубы, шаманить сантехнику, воевать с коммунальщиками (а оно вам надо?). В домах еще советских построек также проживает огромное количество алкашей и прочих маргиналов, которые не будут давать жизни вашим арендаторам (начнут сбегать). У новостройки “с нуля” есть также минус: первые года два люди делают ремонты, перфораторы будут долбить со всех сторон, что отпугнет арендаторов. Также вам и самим нужно будет делать ремонт, заниматься всем этим геморроем и терять время, за которое уже можно было получать деньги за аренду. Поэтому мой совет: более менее свежая вторичка с имеющимся ремонтом, которую “сегодня купил, а завтра уже сдал”. Идеальным вариантом будет ТСЖ.

Это мои основные 4 заповеди, которыми я руководствуюсь при покупке квартиры под сдачу в аренду. Они могут в корне отличаться от ваших личных соображений: то что надо сегодня вам, точно не будет надо вашему потенциальному арендатору.

Share.

About Author

Leave A Reply